Réaliser votre avenir immobilier
MEUBLÉ
MEUBLÉ
Investissement locatif
Par Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), on entend ici le fait de louer un ou plusieurs appartements meublés par bail commercial à un exploitant spécialiste qui en assure la gestion quotidienne.
La location meublée est destinée aux personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus, ou tout simplement se constituer un revenu complémentaire à terme faiblement fiscalisé. Elle consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Dans une résidence services, c'est-à-dire dans un ensemble immobilier destiné à la location et offrant des services annexes et des équipements communs, le bien est loué à un professionnel qui est chargé de la gestion de l’ensemble des lots de la résidence. C’est lui qui va exploiter les logements meublés et supporter les charges d’entretien et de fonctionnement.
Les résidences concernées
Il existe différents types de résidences avec services qui peuvent être classées selon leur destination :
- Les résidences pour les seniors et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
- Les résidences pour étudiants.
- Les résidences de tourisme.
- Les résidences d’affaires.
L’investisseur dispose alors de deux options pour diminuer sa facture fiscale :
- Le régime micro-BIC qui permet de n'être imposé que sur la moitié des recettes (abattement de 50%).
- L’option pour le régime réel qui permet de percevoir des revenus peu ou pas fiscalisés, par le jeu des déductions de charges (dont l’amortissement).
Point de vigilance
D’un point de vue fiscal, si le propriétaire-bailleur fournit par lui-même trois des quatre prestations hôtelières que sont la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison ou la réception même non personnalisée de la clientèle, il relève du régime de la parahôtellerie et non du régime fiscal de la location meublée (ex. : chambres d’hôtes), ce qui emporte des conséquences en matière d’amortissement, de plus-values, d’imputation des déficits, de TVA, etc.
Rappel :
Depuis le 1er janvier 2020, pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, les deux conditions suivantes doivent être réunies :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 €.
- Ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal (pensions et rentes comprises).
Avantages/Inconvénients (d'un point de vue fiscal)
Meublé
Avantages
- Revenus faiblement fiscalités (grâce notamment à la déduction de l’amortissement, des travaux ainsi que des frais d’acquisition).
- Possibilité d’être soumis au régime micro-BIC (avec application d’un abattement de 50 %) lorsque les recettes n’excèdent pas 72 500 € pour les revenus 2020, 2021 et 2022.
- Application du régime des plus-values immobilières des particuliers :
A) Sans reprise des amortissements. B) Possibilité de bénéficier du forfait de 15 % pour les dépenses de travaux et du forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition. - Assujettissement à la TVA et donc droit à déduction
Inconvénients
- Obligations comptables et déclaratives : Nécessité de tenir une comptabilité d’engagement, et donc taxation de loyer fictif en cas d'occupation par le loueur.
- Déficit imputable seulement sur les revenus de location meublée de l'année en cours ou des 10 années suivantes.
- Taxation d'un profit exceptionnel en cas de versement d’une assurance décès (suite à l'extinction du crédit).
- Exonération IFI au titre des biens professionnels difficile à obtenir.
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