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La SCPI
LA SCPI
(Société Civile de Placement Immobilier)
Investissement Pierre Papier
La SCPI est une société d'investissement collectif qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d'habitation ou d'entreprise. Elle collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers en vue d’acquérir un patrimoine immobilier locatif qui sera géré par une société de gestion.
Lorsqu’une personne acquiert des parts de SCPI il devient associé de la société. Comme tout autre associé, l’investisseur dispose alors de plusieurs droits et obligations. L’associé a ainsi un droit d'information, un droit de vote dans les assemblées et un droit aux bénéfices. Devenu associé, l’investisseur perçoit des revenus réguliers sous forme de loyers nets de charges et de frais de gestion.
Comment ça fonctionne ?
L’actif d'une SCPI peut désormais comprendre des participations directes ou indirectes dans d'autres SCPI ou dans des organismes de placement collectif immobilier.
Le capital des SCPI ne peut être inférieur à 760 000 €. Il est divisé en parts nominatives d'une valeur nominale au moins égale à 150 € (CMF. art. L.214-53). Les parts détenues par les fondateurs de la SCPI doivent représenter une valeur totale au moins égale au capital minimal.
Comme pour tout organisme de placement collectif, la gérance de la SCPI est confiée à une société de gestion désignée par les statuts ou par l’assemblée générale (CMF, art. L.214-66).
La société de gestion est soit une société anonyme dont le capital ne peut être inférieur à 37000 €, soit une société en nom collectif si au moins un des associés est une SA avec un capital minimum de 37 000 €. Cette société est agréée par l'AMF qui a pour objectif de contrôler, à tout moment, le respect des engagements formulés dans le dossier de demande d'agrément.
La société doit présenter des garanties suffisantes quant à la qualité de son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants. De plus, la société se doit d’agir dans l'intérêt exclusif des souscripteurs sans recevoir en contrepartie des fonds pour le compte de la SCPI.
La rémunération de la société est égale à des commissions prises sur les sommes recueillies lors des augmentations de capital, sur le prix de vente des parts ainsi que sur les produits locatifs.
Types de SCPI
On distingue deux catégorie de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :
- Les SCPI détenant un patrimoine composé d'immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces actifs génèrent des revenus supérieurs à ceux de l'immobilier d'habitation et ont pour principal objectif la distribution des revenus (SCPI de rendement). Elles représentent la plupart des SCPI présentes sur le marché.
- Les SCPI détenant un patrimoine à usage d'habitation (appartements, résidences, etc.). On trouve deux types de sous-catégorie : les SCPI de plus-values et les SCPI avec des dispositifs fiscaux de faveur.
Avantages/Inconvénients
La SCPI
Avantages
- Placement souple et accessible, même avec des montants faibles.
- Perception des revenus réguliers sous forme de loyers sans souci de gestion.
- Accès au marché de l'immobilier d'entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l'habitation.
- Revenus croissants du fait de l'indexation des loyers.
- Mutualisation des risques, grâce à la diversification (géographique, sectorielle, locative) et aux nombreux biens détenus par les SCPI.
- Diversification du patrimoine.
- Transmission du patrimoine facilitée, grâce à la faiblesse de la valeur unitaire des parts.
- Possible revalorisation du capital investi à la sortie.
Inconvénients
- Placement de long terme.
- Aucune garantie en capital, ni rendement.
- Placement soumis aux fluctuations du marché immobilier.
- Frais de souscription et de gestion.
- Faible liquidité des parts.
Fiscalité
Comme dans toutes autres sociétés, le montant des bénéfices distribués aux associés est déterminé lors de l'assemblée générale de la SCPI.
Revenus
Le contribuable sera imposé sur les recettes au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Les frais de souscription ne sont pas déductibles des revenus fonciers (de la même manière que les frais d'acquisition d'un immeuble).
Plus-values
En cas de cession de parts de SCPI, le contribuable sera imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers.
Seuls sont applicables l'exonération au titre de la résidence principale et les abattements pour durée de détention.
La cession de parts de SCPI ne bénéficie pas de l'exonération en cas de cession inférieure ou égale à 15 000 €.
Quel rendement prévisible ?
Le montant du revenu auquel pourra prétendre l'investisseur dépend de plusieurs facteurs :
- L'importance, la qualité et la répartition du patrimoine (situation des immeubles, entretien, taux d'occupation).
- La santé financière de la SCPI, montant des revenus distribués. Il faut vérifier aussi si la société pratique des provisions pour travaux, afin d'anticiper de futurs travaux sur l'immeuble.
Attention à l'écart qui peut exister entre rendement brut et rendement net.
Le rendement net des parts de SCPI dépend :
- du montant des frais de gestion qui sont en général assez élevés,
- de la nature des investissements de la société,
- du profil de l'investisseur : charges d'exploitation et taux marginal d'imposition de l'investisseur.
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